요즘 경기가 어려워지면서 많은 집들이 경매에 등장하고 있습니다. 다들 사연이 있는 안타까운 집들이지만 투자 혹은 신혼부부들에게는 기회일 수 있습니다. 경매에서 기회를 잡으려면 어려워 보이는 용어들에 익숙해져야 합니다. 그래서 오늘은 경매에서 자주 등장하는 명도라는 단어에 대해서 설명드리고자 합니다.
명도의 뜻
명도(明渡)란 가옥등을 일정한 권원(權原)에 기하여 점유하고 사용하던 자가 그 권원을 잃은 경우에 그 가옥등의 점유를 권리자에게 이전하는 것을 말합니다. 쉽게 말해서 내가 경매를 통해 집을 낙찰받았을 때, 낙찰받은 집에 살고 있었던 임차인을 내보내는 것입니다(임차인 명도). 한 마디로 '집 넘겨받기'입니다.
인도(引渡)라는 용어와 혼동이 있을 수 있습니다. 보통 인도는 법적으로 단순히 점유이전을 의미합니다. 이에 비해 명도는 가옥등의 안에 있는 동산을 모두 철거하여 안을 비우고, 완전한 점유권을 이전한다는 뜻을 포함합니다.
내용증명 보내기
보통 보증금을 돌려받을 수 있는 점유자라면 큰 반발 없이 집을 나갈 것입니다(가장 쉬운 명도 사례입니다). 하지만 집을 뺏겼다는 생각에 연락도 받지 않는 등 협조적이지 않을 수도 있습니다. 위로금 형태의 이사비를 제공함에도 끝까지 버틴다면, 내용 증명을 보내야 합니다.
내용증명은 상호 간의 채권 또는 채무의 이행 등 득실변경에 관한 부분을 문서화한 것입니다. 별도로 정해진 약식은 없습니다. 전문가들은 모든 대화 기록을 남겨두는 걸 중요시하므로 내용증명은 꼭 보내라고 추천합니다.
보통 내용증명은 상단에 받는 사람의 주소와 이름을 기재하고, 밑에는 보내는 사람의 주소와 이름을 씁니다. 그리고 본문에는 경매 및 낙찰받은 과정이나 법적인 사항들에 대해 쓰는 경우가 많습니다. 비록 내용 증명이 법적인 효력은 없지만, 점유자에게 심리적인 압박을 줄 수 있습니다.
특히 요즘은 인터넷우체국에서 온라인으로 내용증명을 보내는 것도 가능합니다. 우체국을 직접 가지 않아도 되기에 적극 이용하시면 더욱 좋겠습니다.
인도명령과 강제집행
내용 증명을 보냈음에도 말이 통하지 않는다면, 강제집행에 들어가야 합니다. 그에 앞서 인도명령을 먼저 신청해야 합니다. 인도명령은 강제집행 전에 이루어지는 사전 과정입니다. 유의할 점은 법원에서 인도명령을 처리하는데 시간이 걸리기 때문에, 되도록 잔금납부를 할 때 함께 신청하는 것을 추천합니다.
인도명령을 신청하게 되면 인도명령 심리 및 심문, 인도명령 결정, 인도명령 결정문 송달 그리고 송달증명원 발급 순서대로 진행됩니다.
인도명령 결정문을 보냈는데도 점유자가 버틴다면, 이젠 강제집행에 들어가야 합니다. 다만 그 이전에 점유이전금지가처분 신청을 먼저 하는 것이 좋다고 합니다. 인도명령이 나온 후에 점유자가 바뀌면, 바뀐 점유자를 대상으로 다시 인도명령 신청을 해야 하기 때문입니다. 이 조치 또한 점유자에게 심리적을 압박을 주는 수단입니다.
그다음 송달증명원을 발급받고, 강제집행신청서를 작성합니다. 그리고 집행 비용을 예납합니다(영수증까지 발급받을 수 있습니다). 그럼 이제 집행관이 예고장을 발행하고, 강제집행을 예고합니다. 마지막 최후통첩이라고 보시면 됩니다(이 과정에서 극적으로 협상되기도 합니다). 마지막으로 강제집행을 실행하는 것으로 마무리됩니다.
명도 절차는 복잡하고 시간도 오래 걸립니다. 대부분의 명도는 대화로 잘 해결되는 경우가 많다고 합니다. 강제집행까지 진행될 경우, 점유자와 낙찰자 모두의 시간과 비용이 낭비되기 때문입니다. 이 점을 잘 판단하시어 명도를 진행하는걸 추천합니다.