우리가 살아가면서 꼭 알아야 하는 몇 가지 법들이 있습니다. 그중 하나가 주택임대차보호법입니다. 자신의 재산을 보호하기 위해서 그리고 경매 공부에 있어서도 매우 중요합니다. 선순위 임차인 또는 선순위 보증금과 직결되는 법이기 때문입니다.
경매에 있어 임차인은 내 재산을 지키고 싶어 하고, 투자자는 수익을 보고 싶어 합니다. 경매 명도시 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있을지와 투자자가 보증금까지 떠안은 채 손해를 볼지가 주택임대차보호법에서 파생된 권리들이 달렸습니다. 그래서 오늘은 이토록 중요한 주택임대차보호법 중 꼭 알아야 할 포인트에 대해 소개하겠습니다.
대항력
대항력은 임차인이 새로운 소유자에게 기존의 임대인과 맺었던 임대차 계약(보증금+임대차 기간)을 승계하라고 주장할 수 있는 권리입니다. 이를 통해 새로운 집주인이 나가라고 외쳐도 원래의 임대차 계약 기간만큼 거주할 수 있습니다. 임대차 계약 종료 이후, 보증금을 줄 때까지 버틸 수도 있습니다.
그렇다면 대항력은 어떻게 생길까요? 대항력은 임차인이 점유와 전입신고를 하면 다음 날 0시에 생깁니다. 더 자세히 말하면, 점유와 전입신고 둘 중 늦은 날의 다음 날 0시에 발생합니다(참고로 전입신고는 관할 주민 센터나 정부 24 온라인에서 가능합니다).
경매에서 대항력이 중요한 이유는 낙찰자가 낙찰 대금 외에 추가로 인수할 임차인이 있는지 확인해야 하기 때문입니다. 이 부분이 권리분석에서 자주 언급되는 선순위 임차인과 관련되어 있습니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 있다면, 낙찰자가 낙찰 대금 외에 보증금을 추가로 인수할 수도 있습니다. 낙찰자 입장에서는 손해를 볼 수 있는 것입니다.
우선변제권
대항력이 경매 투자자의 수익에 영향을 미치듯이, 우선변제권 또한 마찬가지입니다. 우선변제권은 후순위채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리입니다. 임차인은 우선변제권이 있어야만 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.
그럼 우선변제권은 언제 생길까요? 바로 '확정일자를 받은 날 낮(아침 9시부터 저녁 6시 사이)'입니다. 다음날에 발생하는 대항력과 차이가 있습니다.
우선변제권에 대하여 주의할 부분도 있습니다. 확정일자에 의한 우선변제권이 발생하려면 반드시 대항력(점유+전입신고)이 있어야 한다는 점입니다. 대항력 없이 확정일자만 받을 경우 우선변제권은 발생하지 않습니다. 때문에 전입신고와 확정일자는 가급적 빨리 받아두는 게 임차인 입장에서는 중요합니다.
임차권등기명령
보통 새로운 임대차 계약이 생길 때, 임대인은 이전 임차인에게 보증금을 돌려줍니다. 하지만 새로운 계약이 체결되지 않을 경우, 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황도 발생합니다. 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 것입니다
임차권등기명령은 위 같은 상황에서 임차인이 보증금(전세금 포함)을 돌려받을 수 있도록 우선권을 주는 제도입니다. 기존 임차인의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있도록 배려해 주는 것입니다. 임차인이 이사를 가서 주민등록이 말소되어도, 그 권리를 계속 보호받을 수 있습니다.
경매 권리분석을 할 때 임차권등기가 있는지, 되어 있다면 선순위인지 여부도 꼭 살펴야 합니다. 선순위 임차인이 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 추가로 인수해야 하기 때문입니다.
주택임대차보호법을 통해 임차인들은 많은 권리를 받게 됩니다. 임차인 입장에서는 이 법이 하나의 보호막인 셈입니다. 반대로 경매 낙찰자 입장에서는 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 낙찰자에겐 부담이 되는 금액이니까요. 임차인과 낙찰자 어느 입장이더라도 중요한 법률이기에 꼭 기억해 두셔야겠습니다.
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