한국에서는 경기를 예측할 때 부동산을 언급하곤 합니다. 그만큼 부동산은 국민 개개인 그리고 나라 경제에 미치는 영향이 큽니다. 그런데 우리나라만 그럴까요? 사람 사는 데는 다 똑같듯이, 다른 나라도 마찬가지입니다. 그런 의미에서 다른 나라의 부동산에 대해서도 다뤄보려 합니다. 그 첫 타자는 일본입니다.
오늘 글에서는 2024년 일본 부동산 트렌드에 대하여 소개하겠습니다.
부동산 가격 추이
아래는 1975년부터 약 50년간의 부동산 가격(토지 가격)과 닛케이 평균의 추이를 나타낸 그래프입니다.
이 그래프에서 파랑선이 공시 지가의 전국 평균 가격을, 빨강선이 닛케이(우리나라의 KOSPI에 해당하는 일본의 대표 지수)의 평균 종가를 나타냅니다. 공시 지가와 닛케이 평균은 비슷한 움직임을 보이지만, 가격의 상승 시기에는 조금 차이가 있습니다. 1991년과 2008년 시기가 특히 눈에 띕니다.
눈에 띄는 부분은 최근 아파트 가격이 급상승하고 있는 점입니다. 버블 시대는 토지에 대한 투자가 왕성했습니다. 그러나 최근 부동산 가격의 상승은 대부분 아파트발(發)이기 때문에 투자 목적으로 아파트를 구입하고 있는 사람도 많습니다.
또한 가격 상승을 가장 기대할 수 있는 것은 토지보다 맨션(우리나라의 아파트에 해당하는 주거 건축물)이며 은 투자자는 주로 입지 조건이 좋은 맨션을 많이 거래하고 있습니다.
지역별 부동산 가격 동향
일본의 수도인 도쿄(東京)의 23개 구를 먼저 알아보겠습니다. 도쿄는 중고 아파트의 가격 상승세가 계속되고 있습니다. 중고 단독 주택 또한 상하 변동을 보이면서 대체로 상승하는 경향을 보인다고 합니다(출처 : 동일본 부동산 유통기구 '월례속보 Market Watch')
한국인이 유독 많이 방문하는 도시인 오사카(大阪)의 경우도 중고 아파트와 단독 주택이 모두 상승하는 경향을 보입니다(출처 : 공익재단법인 긴키권 부동산 유통기구 '먼슬리 리포트 다이제스트').
부동산 가격의 상승 이유
일본의 부동산 상승 이유는 아래와 같습니다.
1. 금융 정책 완화에 의한 인플레이션(물가상승)
일본은행은 2013년경부터 초저금리 정책을 시작해 왔지만, 부동산 가격도 같은 타이밍에 상승하기 시작했습니다. 금융 정책 완화로 인해 저금리가 되면 주택담보대출을 받기에 유리해집니다. 때문에 시장 안으로 많은 돈이 흘러들어왔습니다. 그래서 이전보다 통해 고액의 물건을 사기 쉬워졌습니다. 결국 이러한 사이클이 반복되면서 물가상승을 부추겼습니다.
2. 엔저에 따른 외국인 투자자 수요 증가
2022년에 들어선 이후 대체로 엔화 약세 경향이 계속되고 있습니다. 엔화가 계속 저렴해지기 때문에 외국인 투자자의 수요가 더욱 높아지고 있습니다. 특히 외국인 투자자는, 도내의 입지가 좋은 맨션등을 많이 구입하고 있어 신축 맨션 가격의 시세를 이끌고 있습니다.
3. 코로나/우크라이나 침공/미국 주택담보대출 영향
코로나가 종식되고 세계 여러 나라에서는 급격히 수요가 회복되면서 물가 상승이 시작되었습니다. 또한 우크라이나 침공도 식료품 등의 물가 상승을 부추기는 원인이었습니다. 이에 세계 주요국에서는 물가 상승을 억제하기 위해 중앙은행이 금리를 올려왔습니다. 미국에서도 FRB(연방준비은행)가 금리를 올렸고, 미국의 주택담보대출 금리 또한 상승했습니다(현재는 인하 시점을 간 보고 있습니다).
세계 주요국은 인플레이션 대책을 위해 금리를 올렸지만 일본은 금리를 올리지 않고 있습니다. 그 때문에 세계 통화와 엔화 사이에 금리 차이가 발생했고, 엔화 가치가 떨어져 버렸습니다. 한국인들이 일본으로 몰려가게 된 이유이기도 합니다.
트렌드를 보면 아시겠지만, 일본 또한 부동산 값이 꾸준히 상승 중입니다. 자국의 화폐 가치가 떨어짐으로 인해 외국인 투자가 늘어나고, 가격 상승을 불러일으켰다는 점이 돋보입니다. 미래에는 줄어드는 인구수가 부동산 가격에 어떻게 영향을 미칠지도 지켜봐야 하겠습니다.