최근 기사를 통해 경매의 인기가 점점 올라간다는 소식을 접했습니다. 특히 한국인이 사랑하는 아파트 경매가 더욱 그렇습니다. 파주의 한 아파트에서는 경매에 응한 사람들이 60여 명이나 되었던 사례도 있었습니다. 경매가 이토록 치열한 상황에서, 공매에 관심을 두는 사람들도 점차 생겨나고 있습니다.
경매와 공매는 비슷한 것 같으면서도 다릅니다. 경매와 공매 모두 인기가 많아지는 만큼, 부동산 투자에 관심 많은 분들이라면 꼭 알아두면 좋을 분야입니다. 이에 도움드리고자, 오늘은 경매와 공매의 차이점에 대해 간략히 소개드리겠습니다.
주체와 장소
첫 번째 차이는 진행 주체와 장소입니다. 먼저 경매의 주체는 법원입니다. 민사집행법에 따라 부동산 채무자에게 돈을 받기 위해 채권자가 법원에 의뢰하는 것입니다. 당연히 법원에서 진행하는 만큼 경매에 참여하고 싶은 사람이 직접 법원에 가야 합니다.
공매의 경우 부동산 소유주가 세금을 내지 않았을 때, 국가가 소유주의 부동산을 압류하여 강제로 팔아버리는 것입니다. 국세징수법에 근거하여 국가에서 진행하는 절차인 만큼, 주체도 법원이 아닌 한국자산관리공사(KAMCO)입니다. 그리고 법원에 가지 않고도, 온비드 웹사이트를 통해 온라인으로 참여가 가능합니다. 직장인 입장에서 경매보다 공매가 더 편리할 수 있는 이유입니다.
입찰
입찰과 관련한 세부사항에도 차이가 있습니다. 경매는 입찰법정에 직접 방문하여 현장입찰로 진행됩니다. 입찰보증금은 최저매각가격(경매로 나온 물건의 최저가격)의 10%입니다. 그리고 물건이 유찰(낙찰되지 않는 것)되면, 20~30%의 비율로 가격이 내려갑니다. 유찰 후 다음 입찰 기일은 보통 1개월 이후로 보시면 됩니다.
공매를 살펴보면, 온비드 웹사이트에서 월요일부터 수요일까지 3일간 입찰을 하게 됩니다. 온라인인 만큼 인터넷뱅킹으로 입찰보증금 이체가 가능합니다. 입찰보증금은 최저입찰가(법원에서 정함)의 10%입니다. 그리고 유찰될 경우, 공매물건의 가격이 10%씩 내려갑니다. 유찰 후 다음 공매 입찰은 일주일 뒤에 바로 진행되므로, 경매보다 속도감이 있습니다. 다만 공매 매물 가격의 하향 비율이 50%가 넘어가면, 해당 공매는 중지됩니다.
명도
경매에서 가장 어렵기도 하고 중요한 부분이 명도(明渡)입니다. 명도란 매물을 낙찰받은 사람이 기존 부동산 소유자 및 임차인을 내보내는 것을 의미합니다. 명도 과정에서 경매와 공매의 가장 큰 차이는 인도명령신청의 가능 여부입니다. 경매는 되고, 공매는 안 됩니다. 기존 임차인과 합의가 되지 않으면, 공매는 무조건 명도 소송을 제기해야 합니다.
다만, 경매는 낙찰자가 명도책임을 완전히 부담해야 하는 반면, 공매는 명도책임을 한국자산관리공사에서 부담해 줍니다. 그래도 소송을 진행해야 한다는 부분이 공매를 진행하는 입장에서 큰 부담입니다.
(참고로 인도명령신청제도란 채무자 등이 채권자에게 넘겨주지 않을 때, 집행법원에 인도명령을 신청할 수 있는 제도를 말합니다)
오늘은 경매와 공매의 차이점에 대해 살펴보았습니다. 고금리 여파로 빚을 갚지 못하거나 세금을 내지 못하는 사람들이 늘어남에 따라, 요즘 경매와 공매에도 매물이 계속 올라오고 있다는 소식이 들립니다. 우리에게는 자산을 싼 가격에 매입할 수 있는 기회일 수 있습니다. 그래서 당장 경매와 공매를 참여하지 않더라도, 추후에 기회를 잡을 수 있도록 미리 준비해 두는 것이 좋겠습니다!
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