살면서 대출을 안 받으면 참 좋겠지만, 한 번쯤은 마주쳐야 하는 현실입니다. 특히 거주지를 구할 때 말이죠. 워낙 큰돈이 들어가는 부분이라, 집을 찾는 과정에서 대출 관련 소식도 자주 접하게 됩니다. 그리고 유독 자주 우리 귀에 들리는 단어들이 있습니다. 바로 LTV, DTI 그리고 DSR입니다. 서로 비슷하면서도 다른 이 개념들에 대해서 오늘 소개해 드리고자 합니다.
LTV
LTV는 'Loan To Value ratio'의 약자로 담보인정비율을 말합니다. 대부분 사람들이 자신의 집을 담보로 대출을 받기에, 주택담보인정비율이라고도 불립니다. 이는 담보가치 대비 인정되는 최대 대출 가능 한도로써, 은행의 주택담보대출 취급 및 한도를 산정하는 기준의 하나로 활용됩니다. 예를 들어, LTV 50%라고 하면, 아파트가 3억 원일 때 50%인 1억 5,000만 원까지 대출이 가능함을 의미합니다.
LTV 비율은 여러 기준에 따라 다릅니다. 그 기준으로는 주택 가격과 투기지역 및 투기과열 지구여부 그리고 조정지역 대상 여부 등이 있습니다. 투기지역 및 투기과열 지구의 경우, 투기 수요를 억제하기 위해 다른 지역보다 LTV 비율을 낮게 책정합니다.
DTI
DTI는 'Debt To Income'의 약자로, 총부채산환비율을 말합니다. 부채 상환 능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 것입니다. 쉽게 말하면, 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 평가하는 것입니다. DTI 계산 방법은 아래와 같습니다.
(해당 주택담보대출 연간 원리금상환액 + 기타부채의 연간 이자상환액) / 연소득
1년 동안 갚아야 할 주택대출의 원금과 이자를 더하여 자신의 연소득으로 나눈 것과 동일합니다. 예를 들어 연봉이 5,000만 원이고 DTI가 50%라면, 은행에서는 총부채의 원금과 이자를 합한 상환액이 1년에 5,000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한합니다.
일반적으로 금융기관에서 대출해 줄 때, LTV를 먼저 따진 이후에 DTI를 따진다고 합니다. 또한 DTI가 낮을 때, 빚 갚을 능력이 높다고 여겨집니다.
DSR
DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로 총부채원리금상환비율이라고 불립니다. DTI와 비슷해 보이지만 다릅니다. 우선 DSR 계산은 아래와 같이 이뤄집니다.
(주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연소득
즉, 계산식의 분자를 한마디로 하면 '모든 부채에 대한 원리금상환액'입니다. '모든 부채'를 보는 만큼, DTI에 없는 요소들이 많이 포함됩니다. 대표적으로 예를 들면 아래와 같습니다.
- 신용대출
- 자동차 할부
- 학자금 대출
- 카드론
- 마이너스 통장
이러한 측면에서 DSR은 대출 규제의 성격이 더 짙습니다. 결국 대출 한도를 늘리려면 기존의 불필요한 대출을 정리해야 합니다. 또한 대출마다 단독으로 받는 것이 유리한지, 부부 소득을 합산할 때 유리한지도 따져봐야 합니다. 나아가 하나의 은행에서 꾸준히 거래 실적을 쌓아나가며 신용 점수도 관리해야겠습니다.
집 살 때 대출을 안 받을 수만 있다면 얼마나 행복할까요. 대출은 살면서 마주칠 수밖에 없는 하나의 과정입니다. 피할 수 없다면 잘 알고, 우리에게 최대한 이득이 되는 방향으로 이용해야 하겠습니다. 뭐니 뭐니 해도 대출의 기본 조건인 기본 신용도 관리는 꼭 잊지 마시길 바랍니다!
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