투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 알아보기

 

 불과 몇 년 전만 해도 부동산 시장의 분위기는 지금과 달랐습니다. 저금리 시대였던 만큼, 많은 사람들이 대출을 최대한 끌어당겨 부동산 시장에 뛰어들었습니다. 시장은 점점 과열로 치달아 갔었습니다. 이처럼 호황기였던 시절에 항상 등장하는 단어가 있습니다. 바로 부동산 규제지역입니다.

 

 정부는 부동산 값이 치솟는 것을 가만히 보고 있지 않습니다. 규제지역을 지정함으로써 가격을 조정합니다. 그 과정에서 규제지역을 3가지로 분류합니다. 바로 소개드릴 투기지역, 투기과열지구 그리고 조정대상지역입니다. 이번 글에서는 이 3가지 개념의 차이를 소개하겠습니다.

 

 

투기지역

---

 투기지역이란 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있을 경우 지정되는 구역입니다. 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 지정합니다. 투기지역을 지정하는 것은 소득세법 제104조의 2 제1항에 따릅니다. 

 

 투기지역은 주택투기지역과 토지투기지역으로 나뉩니다. 주택투기지역은 직전 1개월의 주택가격상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30% 이상 높을 때, 토지투기지역은 직전분기의 지가상승률이 전국소비자물가상승률보다 30% 높을 때 지정됩니다(시기에 따라 다르지만, 강남 3구나 용산구가 주로 투기지역에 해당합니다).

 

 특히 투기지역으로 지정되면 양도소득세를 중과하여 부과한다는 점이 사람들에겐 가장 부담입니다. 부과하는 기준도 기준시가 대신 실거래가액으로 변경됩니다. 

 

도시-이미지

 

 

투기과열지구

---

 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 뜻합니다. 국토부장관이나 시·도지사가 청약경쟁이 과열되어 어려움을 겪는 실수요자를 보호하기 위해 지정할 수 있습니다. 투기과열지구의 지정은 주택법 제41조 및 주택법 시행규칙 제19조의3에 근거합니다.

 

 투기과열지구는 투기지역보다 규제가 조금 약한 편입니다. 그렇지만 분양권 전매제한, 청약1순위 자격제한, 재건축 규제 그리고 대출 규제 등 다양한 종류의 제약이 붙습니다.

 

 

조정대상지역

---

 조정대상지역이란 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역입니다. 지정 기준들은 아래와 같습니다.

 

• 3개월 간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과
• 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나, 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

 

 지정은 국토교통부 장관이 주택법 제63조의2와 시행규칙 제25조의 2를 근거로 진행합니다. 조정대상지역으로 지정되면, 주택담보대출 시 LTV는 50%로, DTI 50%로 제한됩니다. 그 외에 1순위 청약 자격 강화 등의 규제들도 뒤따릅니다. 

 

 참고로 위에서 언급했었던 강남3구와 용산구는 투기지역이자 투기과열지구이자 조정대상지역입니다(2023년 기준).

 

 

---

 투기가 넘쳐났었던 저금리 시대를 지나 이제 고금리 시대입니다. 그러면서 여러 규제 지역의 지정이 완화되어 왔습니다. 규제지역으로 지정되면 세금 부담 늘어나고 대출 이용이 제한되는 만큼, 투자하거나 이사하려는 분들께서는 항상 정부 정책을 유의 깊게 살펴보셔야겠습니다!

 

 

※ 같이 읽으면 좋은 글들

▶2024.05.26 - [분류 전체보기] - LTV/DTI/DSR의 차이는 무엇인가

LTV/DTI/DSR의 차이는 무엇인가

▶2024.07.10 - [분류 전체보기] - 용산 아파트 실거래가 알아보기 1편(2024년 7월 기준)

용산 아파트 실거래가 알아보기 1편(2024년 7월 기준)

 

▶2024.07.05 - [분류 전체보기] - 종합부동산세 대상 확인 방법과 종부세 계산기 알아보기

종합부동산세 대상 확인 방법과 종부세 계산기 알아보기