아파트 매매 사기, 공인중개사 사기, 부동산 전세 사기 등 유독 부동산 시장에서 많은 사기 사건이 많이 발생하고 있습니다. 금액 단위가 큰 만큼, 한 번 피해를 입으면 그 고통은 걷잡을 수 없습니다. 이 같은 부동산 사기를 어느 정도 방지하려면, 전세나 월세 등의 계약 시 등기부등본을 꼼꼼히 체크해야 합니다.
여기서 말하는 등기부등본(등기사항전부증명서)이란 부동산의 주소, 면적 등의 현황과 권리관계를 확인할 수 있는 서류입니다. 법원 오프라인 무인발급기나 인터넷등기소에서 언제든 발급이 가능합니다. 등기부등본의 구성은 표제부, 갑구 그리고 을구로 되어 있습니다. 그럼 여러 가지 항목들 중에서, 아파트 매매 사기 등을 방지하려면 어떤 요소들을 살펴봐야 하는지 소개해 보겠습니다.
표제부
표제부는 사람으로 치면 주민등록증과 비슷합니다. 부동산의 소재 지번, 건물명칭 및 번호, 건물내역 그리고 면적 등이 나와있습니다. 특히 '소재 지번, 건물명칭 및 번호'가 내가 계약하려는 부동산의 소재지와 동일한지 꼭 체크해야 합니다. 부동산 계약서와 표제부를 비교해 보시면 됩니다.
참고로 집합건물(아파트 증)은 표제부가 두 개의 파트로 나뉘어있습니다. 표제부 상단에는 1개 동에 대한 정보가 있고, 하단에는 해당 물건의 전유 부분(현관을 경계로 내가 직접 소유하고 있는 부분)에 대한 내용이 있습니다. 우리는 전유 부분을 위주로 보면 됩니다.
갑구
갑구에는 소유권에 대한 모든 사항이 기록되어 있습니다. 이 집을 거쳐온 집주인을 모두 알 수 있습니다. 또한 매매로 샀는지, 증여를 받았는지 또는 경매로 낙찰받았는지에 대한 사항들도 확인 가능합니다.
무엇보다 부동산 매매 사기를 당하지 않기 위해서는 계약하려는 부동산의 실소유주와 일치하는지 확인해야 합니다(가장 마지막에 기재되어 있는 사람). 그리고 압류, 가압류, 임차권등기명령, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등의 이력도 있는지 눈여겨봐야 합니다. 앞선 이력들은 보통 집주인이 채무를 졌기에, 집에 대한 소유권이 넘어갈 수도 있다는 증거이기 때문입니다. 또는 내 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 있다는 것을 의미합니다.
또는 소유주가 너무 자주 바뀐 경우도, 해당 부동산에 하자가 있을 가능성이 높으니 주의해야겠습니다.
을구
을구에서는 소유권 이외의 권리들을 파악할 수 있습니다. 갑구와는 달리 집 자체에 포커스가 맞춰 있습니다. 여기서는 전세권, 임차권, 지역권, 지상권 등의 설정을 확인할 수 있습니다. 역시 우리는 아파트 매매 사기를 당하지 않기 위한 목적이 있기에, 근저당권이 있는지 눈에 불을 켜고 찾아야 합니다.
근저당권을 통해 누구에게 얼마나 돈을 빌렸는지 알 수 있습니다. 만약 집을 담보로 대출을 했는데, 집주인이 돈을 갚지 못한다면 우선순위에 따라 채권자에게 집이 압류되거나 경매로 넘어갈 수 있습니다. 이런 집에 잘못 들어가면 보증금을 떼일 수 있습니다. 그래서 등기목적에 근저당권이 있는지, 권리자 및 기타 사항란에서 채권최고액은 얼마인지 봐야 합니다.
참고로 채권최고액이란 집을 담보로 대출을 해준 쪽에서 집주인(채무자)에게 갚으라고 청구할 수 있는 최대 금액을 말합니다. 보통 원금과 이자까지 고려하여 20% 정도를 추가로 설정합니다. 가령 2억 원을 빌려줬다면, 2억 4천만 원까지 설정할 수 있습니다.
그리고 혹시라도 채권최고액과 보증금을 합한 금액이 집의 시세와 비슷하다면, 깡통전세일 수 있습니다. 통산 합산 금액이 집 시세의 70%인지를 기준으로, 깡통전세를 구분합니다.
아파트 매매 사기, 공인중개사 사기, 부동산 전세 사기 등 각종 피해를 예방하기 위해선 등기부등본을 반드시 점검해야 합니다. 처음에는 용어가 낯설 수는 있지만, 우리의 재산을 지키려면 꼭 익숙해져야 합니다. 모르면 모를수록 우리가 피해를 볼 수 있으니까요.
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