아파트 재건축 절차 간단 정리

 

 최근 분당과 같은 1기 신도시에 대한 재건축 사업 움직임이 일고 있습니다. 어느 아파트는 재건축 기대감으로 인해 보름사이 매매가가 거의 3억이나 치솟기도 했습니다(부럽습니다). 재건축에 대한 주민 동의율이 높다는 배경에서 기대감이 더욱 상승하는 모양새입니다.

 

 이처럼 재건축에 대한 소식이 자주 들리는 요즘입니다. 하지만 재건축 과정은 길고 복잡합니다. 최소 10년 동안 5단계의 절차를 거쳐야만 합니다. 그 과정에서 무산되는 경우도 부지기수입니다. 이렇게 험난한 재건축의 여정이 어떤 단계로 구성되어 있는지 오늘 소개해 드리고자 합니다.

 

 

1단계 : 정비 기본 계획 수립 등

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 험난의 여정의 첫 코스는 정비 기본 계획 수립입니다. 그리고 등장하는 것이 안전진단입니다. 안전진단의 등급은 A부터 E까지 있습니다. 원래는 D, E 정도 될 만큼 아파트가 노후해야 안전진단을 통과할 수 있었습니다. 하지만 최근 정부에서 부동산 공급을 늘리기 위해 안전진단을 사실상 폐지하려고 시도 중입니다(참고로 재개발은 안전 진단이 없습니다).

 

 안전진단까지 통과하면, 어느 아파트를 재건축할지 정하는 정비 구역 지정이 이뤄집니다. 그리고 추진위원회 승인이 이뤄지면 1단계를 통과할 수 있습니다. 추진위원회 승인은 토지등소유자의 50% 이상이 동의해야 이뤄집니다. 승인은 자자체에서 해줍니다.

 

 정비 기본 계획 수립부터 추진위원회 승인까지만 해도 대략 3년 정도의 시간이 소요됩니다. 하지만 아직 갈 길은 멉니다.

 

 

2단계 : 조합 설립 인가 등

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 이제 조합 설립 인가 단계입니다. 조합은 정비사업의 시행자로서 추진위원회로부터 업무를 이어받아 청산되기 전까지 사업을 시행합니다. 여기서는 사람들의 재건축 동의율이 관건입니다. 위의 분당 사례처럼 동의율이 높다면 빠르게 진행될 수 있습니다.

 

 조합이 설립되면 시공사를 선정합니다. 아파트 단지에 걸린 플래카드는 해당 아파트의 재건축 사업이 시공사 선정 단계에 왔다는 것을 의미합니다. 시공사들은 조합원들을 설득하기 위해 홍보에 열을 올립니다. 간혹 뉴스에서 조합원들에게 로비했다는 소식을 접할 수 있는데, 바로 시공사 선정 단계에서 발생하는 일입니다.

 

 

3단계 : 사업 시행 인가 등

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 시공사까지 선정되었으면, 사업 시행 인가 차례입니다. 지어질 아파트의 용적률, 건폐율 등 정비사업에 대한 모든 사항을 국가에게 승인받는 행정절차입니다.

 

 이후 종전 자산 평가를 진행합니다. 조합원들이 새 아파트를 구매하기 위해 얼마가 필요한지 감정 평가를 통해서 밝혀집니다. 여기서 조합원분담금을 알 수 있습니다. 수 억 원의 분담금을 내야 하는 사례들이 요즘 자주 들리는데요, 문제의 분담금을 구하는 공식은 아래와 같습니다.

• 분담금 = 조합원 분양가 - (감정평가액 * 비례율)
• 비례율 = (종후 자산평가액 - 총 사업비) / 종전 자산평가액 * 100%

 조합에서는 조합원들이 추가로 내야 하는 분담금을 알려줘야 합니다(재건축 조합원 분담금). 그러면서 조합원분양 신청을 받습니다. 30~60일 이내에 분양 신청을 할지 말지 결정해야 합니다. 신청하지 않으면 추후에 돈으로 대신 받고 나가야 합니다.

 

 

4단계 : 관리 처분 인가 등

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 분양 신청이 끝났다면, 관리 처분 인가(또는 관리 처분 계획)를 받아야 합니다. 이 단계에서는 분양대상자, 분담금, 분양가 등 모든 사항들이 확정됩니다. 분양을 신청하지 않고 나가는, 현금 청산 대상에 대한 사항들 또한 확정됩니다. 사실상 재건축 계획이 거의 완성되었다고 보는 시기입니다.

 

 모든 행정적인 절차는 거의 마무리되었으므로 이주 및 철거가 진행됩니다. 그리고 시공사에서는 빠른 이주를 위해 조합원들에게 각종 혜택을 제공합니다. 그런 다음 대망의 동 호수 추첨(전산추첨 또는 수기 추첨)입니다. 해가 비치는 곳에서 살 것이냐 그늘 속에서 살 것이냐가 결정되는 순간입니다. 살 떨리는 추첨이 완료되면, 착공 시작입니다.

 

공사-이미지

 

 

5단계 : 일반 분양 등

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 착공이 되면 조합원이 들어갈 호수를 제외하고, 나머지 물량에 대해서 일반 분양이 가능해집니다(신축 아파트 분양). 이때 외부인들은 청약을 통해 분양을 신청합니다. 일반 분양은 조합원 분양가보다 높고 공급 물량 또한 적지만, 원하는 평형의 선택이 가능하다는 이점도 있습니다. 다만 집값 안정화를 위해 정부에서는 분양가 상한제를 실시하고 있습니다(서울 강남, 서초, 송파, 용산이 분양가 상한제 적용 지역입니다).

 

 모든 분양을 마친 뒤 준공 및 입주가 이루어집니다. 사업시행자가 준공인가를 받으면 준공완료한 아파트의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는데, 이를 이전고시라고 부릅니다. 

 

 마지막으로 이전고시 이후에 입주권 대신 현금을 받길 원하는 사람들에게 청산금을 지급하는 청산 단계를 마치면 비로소 재건축 사업이 끝납니다. 여기까지 오는데 최소 10년 정도 걸린다고 보시면 됩니다.

 

 

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 1기 신도시 재건축으로 인해 시장이 조금씩 들썩이고 있는 요즘입니다. 많은 분들께서 기대감에 부풀었을 수 있습니다. 하지만 수 천 혹은 수 억 원에 달하는 분담금과 주민들 사이의 갈등 그리고 사업 도중 치솟는 분담금까지 이슈가 정말 많습니다.

 

 투자의 목적이든 실거주 목적이든, 재건축이 된다고 하여 너무 기대감을 갖기보다는 차분하게 진척 상황을 지켜봐야겠습니다. 내 재산은 소중하니까요!

 

 

 

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